— Presentación ejecutiva · § / LP-I · Vol. I
Lomas de las Palmas.
Lo esencial.
Residencia patrimonial en el corredor de Lomas de las Palmas, Huixquilucan: banco de tierra con construcción sólida ya edificada y una operación de renta diseñada para funcionar sola.
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Edición de septiembre de 2026
— El precio, de un vistazo
Pesos mexicanos · precio de listado
520 m²
Terreno · 13 m de frente
~600 m²
Construcción · 3 niveles
1988
Año · split-level
Composición del precio
— Lo que sostiene el precio
Tres lecturas.
Un mismo piso de valor.
Regla de valoración
El precio se sostiene en el mercado del corredor y en el activo físico tangible. La tierra escasa del corredor aporta el piso de valor (cerca de $10.9M); reconstruir un equivalente nuevo hoy (tierra, obra, honorarios, permisos e imprevistos) supera los $25M y fija la barrera de reemplazo: el costo mínimo al que puede aparecer competencia nueva en el corredor.
Banda comparable · mercado
Precios de listado, junio de 2026 · Lomas de las Palmas · casas buen estado 350–520 m² terreno.
Lectura 1 · Mercado
$15.95M–$19.5M
Banda whole-property del corredor de Lomas de las Palmas; promedio ~$17.3M.
Lectura 2 · Tierra
$10,920,000
Valor de suelo residual: $21,000/m² × 520 m².
Lectura 3 · Reemplazo
$25,170,000
Barrera de costo frente a obra equivalente; no es un descuento ni el valor del activo existente.
Las tres lecturas no se reconcilian en un número único. Conforme al estándar mexicano (Reglas SHF y NMX-R-081-SCFI-2015), el enfoque de ingresos recibe ponderación cero: la operación vigente despliega 12 unidades de las 16 documentadas en planos por decisión del titular, y no constituye flujo verificable bajo el estándar de capitalización, por lo que no representa la capacidad del activo.
— Lo que ofrece
Seis cosas que se transmiten
con la escritura.
Banco de tierra
520 m² con 13 m de frente sobre la avenida, en el mejor tramo del corredor. Es el 59% del precio: suelo que no se reproduce.
Construcción sólida
~600 m² edificados en 3 niveles, con el desnivel resuelto en split-level. Concreto f'c 200 kg/cm² y acero fy 4200 kg/cm², confirmado por planos estructurales.
Operación como atributo
12 habitaciones en renta y 1 departamento independiente, fuera de la operación. Tarifa de $7,000–$8,500 MXN/mes, vigente para nuevos contratos desde septiembre de 2026; los contratos en curso conservan sus condiciones hasta su vencimiento. Está diseñada para funcionar sola — ver §VIII · ver el demo interactivo.
Capacidad de proyecto
16 unidades documentadas en planos, y hasta 32 con el proyecto Fase 2. El proyecto arquitectónico se transmite con la propiedad; su ejecución requiere ingeniería de detalle y presupuesto actualizado.
Marco legal y fiscal
Estado de México: rige el Código Civil del Estado de México y la normatividad de CDMX no aplica. ISAI por tarifa del Art. 115, ≈2% efectivo del valor gravable. Certificado de libertad de gravámenes IFREM con fecha 7 de abril de 2026, en el expediente. Plazo de LOI a cierre: 45–60 días.
Corredor que no se replica
Validación 1986–2026: el suelo del corredor hizo ~14.2× en cuarenta años, ~6.9% real anual, anclado en la escritura de 1986 deflactada por INPC. Lomas de las Palmas no produce terrenos nuevos.
— Cómo se paga
Cinco caminos para
liquidar el precio.
Cada uno se documenta y se ejecuta ante notario.
Contado en MXN.
Vía SPEI al cierre notarial.
Contado en USD.
Transferencia internacional contra cierre.
Crédito hipotecario.
Bancario o SOFOM institucional.
Estructura mixta.
Enganche al contado más saldo con crédito.
Activos digitales.
Se aceptan como medio de pago Bitcoin (BTC), Ethereum (ETH), dólares digitales (USDC, USDT) y oro tokenizado (PAXG); la operación se estructura y formaliza conforme a la legislación mexicana aplicable.
Esto es el resumen. El memorándum completo sostiene cada cifra con su fuente y su método.
Emilio, el asesor del expediente, responde preguntas sobre este documento desde el botón flotante.
Cifras canónicas del memorándum § / LP-I, edición de septiembre de 2026. Esta presentación resume; no sustituye al documento. Informa; no constituye asesoría de inversión, fiscal ni legal, ni una oferta vinculante.